Venta de bienes e inmuebles

Vender una vivienda, un local, un terreno, un vehículo u otro bien puede producir una ganancia o una pérdida patrimonial que debe tenerse en cuenta en la Declaración de la Renta.

Pero el cálculo fiscal no consiste simplemente en comparar lo que costó el bien con el precio por el que se vende.

Para determinar correctamente el resultado de una transmisión puede ser necesario tener en cuenta:

  • el valor y la fecha de adquisición;
  • los impuestos y gastos satisfechos al adquirir;
  • las inversiones y mejoras realizadas;
  • las amortizaciones fiscalmente computables;
  • el valor de transmisión;
  • los gastos e impuestos soportados por el vendedor;
  • la forma en que se adquirió el bien —compra, herencia, donación, etc.—;
  • y determinadas circunstancias personales del contribuyente.

Además, existen supuestos en los que una ganancia patrimonial puede quedar total o parcialmente exenta, como ocurre, cumpliéndose los requisitos, con la reinversión en una nueva vivienda habitual o con determinadas transmisiones realizadas por personas mayores de 65 años.

Por ello, antes de vender un inmueble o cualquier otro bien de valor significativo conviene conocer cuánto se ganará fiscalmente y qué alternativas legales existen para reducir o evitar la tributación.

¿Qué desea consultar?

1.4.1. Cálculo de la ganancia patrimonial

1.4.2. Venta de vivienda habitual

1.4.3. Exención por reinversión

1.4.4. Mayores de 65 años

1.4.5. Venta de otros bienes

 

ANTES DE VENDER, CONVIENE HACER EL CÁLCULO

En operaciones de cierta importancia, el análisis fiscal debería realizarse antes de formalizar la transmisión y no después.

Conviene disponer, entre otra documentación, de:

  • título de adquisición;
  • fecha de adquisición;
  • precio o valor declarado;
  • impuestos satisfechos al adquirir;
  • gastos de notaría y registro;
  • facturas de inversiones y mejoras;
  • documentación de una eventual herencia o donación;
  • información sobre períodos de alquiler;
  • precio previsto de venta;
  • gastos asociados a la transmisión;
  • y, cuando se trate de una vivienda habitual, información sobre una eventual reinversión.

Ejemplo sencillo

Una vivienda se compró por:

200.000 €

y años después se vende por:

300.000 €.

Sería incorrecto concluir inmediatamente:

Ganancia = 100.000 €

Antes deben determinarse correctamente el valor fiscal de adquisición y el valor fiscal de transmisión.

Si existieron gastos de adquisición, determinados tributos, inversiones o mejoras, gastos de venta o amortizaciones fiscalmente computables, el resultado puede ser diferente.

El precio de compra y el precio de venta son el punto de partida, no necesariamente la ganancia que tributará en el IRPF.

UNA DECISIÓN FISCAL QUE CONVIENE TOMAR ANTES DE VENDER

En determinadas operaciones, conocer previamente las consecuencias fiscales permite adoptar decisiones que ya no pueden tomarse con la misma facilidad después de realizada la transmisión.

Puede ser especialmente importante analizar previamente:

  • si la vivienda reúne la condición fiscal de habitual;
  • si se pretende adquirir otra vivienda;
  • cuánto debe reinvertirse;
  • qué plazo existe para hacerlo;
  • si el vendedor tiene más de 65 años;
  • si existe la posibilidad de constituir una renta vitalicia;
  • y qué documentación debe conservarse para justificar el valor de adquisición y las mejoras.

Planificar una operación antes de firmarla no significa eludir impuestos. Significa conocer y aplicar correctamente las alternativas previstas por la propia legislación tributaria.

Información oficial

Las explicaciones de Grupo ATE se elaboran de acuerdo con la normativa vigente y los criterios publicados por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

En los apartados 1.4.1 a 1.4.5 se incorporarán los enlaces directos y específicos de la AEAT correspondientes a cada cuestión.

El usuario podrá consultar esas fuentes para contrastar o ampliar voluntariamente la información, sin que resulte necesario abandonar Grupo ATE para comprender el tratamiento fiscal básico de la operación.

¿ESTÁ PENSANDO EN VENDER UN INMUEBLE O UN BIEN?

Grupo ATE puede calcular previamente la ganancia o pérdida patrimonial, comprobar las exenciones que puedan resultar aplicables y analizar las alternativas fiscales existentes antes de formalizar la operación.

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