Cuando se vende un inmueble u otro elemento patrimonial, la ganancia o pérdida no se calcula simplemente comparando el precio por el que se compró con el precio por el que se vende.
Con carácter general:
Ganancia o pérdida patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Pero ambos valores deben calcularse fiscalmente.
Cuando el bien fue comprado, el valor de adquisición está formado, con carácter general, por:
Precio de adquisición + inversiones y mejoras + gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el comprador − amortizaciones fiscalmente computables = Valor fiscal de adquisición
Entre los gastos y tributos que pueden formar parte del valor de adquisición pueden encontrarse, cuando proceda:
Los intereses de la financiación no forman parte del valor de adquisición.
Con carácter general:
Precio efectivo de venta − gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor = Valor fiscal de transmisión
Pueden resultar relevantes, entre otros:
El importe efectivo de la venta se toma como referencia siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado; en ese caso prevalece este último.
Una vivienda fue adquirida por:
200.000 €
El comprador pagó:
Posteriormente realizó una mejora acreditada:
20.000 €
Supongamos, para simplificar, que no existen amortizaciones que minorar.
Valor de adquisición:
200.000 + 13.000 + 2.000 + 20.000 = 235.000 €
Años después vende la vivienda por:
320.000 €
y soporta:
Valor de transmisión:
320.000 − 8.000 − 4.000 = 308.000 €
Ganancia patrimonial:
308.000 − 235.000 = 73.000 €
La ganancia fiscal no es:
320.000 − 200.000 = 120.000 €
sino, en este ejemplo:
73.000 €
Las escrituras de adquisición y venta son solamente el punto de partida. Los gastos, tributos, mejoras y amortizaciones pueden modificar sustancialmente la ganancia patrimonial.
Debe distinguirse entre:
Una mejora puede aumentar el valor de adquisición del inmueble.
Una simple reparación no se convierte en mejora por el hecho de haber costado mucho dinero.
Pintar una vivienda deteriorada: normalmente conservación o reparación.
Construir una nueva dependencia aumentando la superficie y capacidad del inmueble: puede constituir mejora.
La factura y la prueba de la naturaleza de las obras resultan especialmente importantes.
Este punto es fundamental.
Cuando un inmueble ha estado arrendado, el valor de adquisición debe minorarse en las amortizaciones fiscalmente computables.
Por ello, la venta de una vivienda que estuvo alquilada puede generar una ganancia superior a la que resultaría de comparar simplemente los precios de compra y venta.
Valor de adquisición antes de amortizaciones:
200.000 €
Amortizaciones fiscalmente computables durante los años de alquiler:
18.000 €
Valor de adquisición corregido:
182.000 €
Si el valor de transmisión es:
250.000 €
la ganancia sería:
250.000 − 182.000 = 68.000 €
y no 50.000 €.
Las transmisiones de bienes adquiridos antes de esa fecha pueden requerir un análisis adicional por la posible aplicación del régimen transitorio de los denominados coeficientes de abatimiento, sujeto a los requisitos y límites legalmente establecidos.
En operaciones antiguas no conviene realizar el cálculo aplicando únicamente las reglas ordinarias.
AEAT — Reglas generales para calcular las ganancias y pérdidas patrimoniales
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/determinacion-importe-ganancias-perdidas-patrimon-generales/derivadas-transmisiones-onerosas-lucrativas/reglas-generales-calculo.html
AEAT — Caso práctico de cálculo de una ganancia patrimonial
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/caso-practico.html
Grupo ATE puede reconstruir el valor fiscal de adquisición, calcular el valor de transmisión y determinar previamente la ganancia o pérdida patrimonial de la operación.
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