Las personas mayores de 65 años disponen de dos beneficios fiscales especialmente importantes en relación con la transmisión de su patrimonio.
Pero deben distinguirse claramente:
A. Venta de la vivienda habitual.
B. Venta de otros elementos patrimoniales con reinversión en una renta vitalicia.
Son dos regímenes diferentes.
La ganancia patrimonial obtenida por una persona mayor de 65 años por la transmisión de su vivienda habitual está exenta del IRPF cuando se cumplen los requisitos.
No es necesario adquirir otra vivienda.
No es necesario reinvertir el precio obtenido.
Una persona de 70 años vende su vivienda habitual.
Valor fiscal de adquisición:
150.000 €
Valor fiscal de transmisión:
350.000 €
Ganancia patrimonial:
200.000 €
Si concurren los requisitos para aplicar la exención por transmisión de vivienda habitual por una persona mayor de 65 años:
los 200.000 € de ganancia pueden quedar exentos.
No necesita comprar otra vivienda para obtener esta exención.
Para una persona mayor de 65 años, vender su vivienda habitual y vender una segunda residencia son operaciones fiscalmente muy distintas.
La AEAT establece que la exención también puede resultar aplicable cuando la persona mayor de 65 años transmite la nuda propiedad de su vivienda habitual y se reserva el usufructo vitalicio.
Esta posibilidad puede resultar especialmente relevante en determinadas operaciones de planificación patrimonial.
Ser mayor de 65 años no convierte automáticamente en exenta cualquier ganancia patrimonial.
Si se vende, por ejemplo:
la ganancia no queda exenta simplemente por razón de la edad.
Sin embargo, existe un régimen especial de exención cuando el importe obtenido se destina a constituir una renta vitalicia asegurada a favor del contribuyente.
Entre otros requisitos:
La cantidad máxima total que un contribuyente puede destinar a constituir rentas vitalicias a estos efectos es:
240.000 €
Este límite es por contribuyente, no por cada operación.
Una persona de 72 años vende una segunda residencia.
Importe obtenido:
200.000 €
Ganancia patrimonial:
80.000 €
La ganancia no queda exenta simplemente porque el vendedor tenga 72 años.
Pero si destina el importe obtenido, dentro del plazo y cumpliendo los requisitos, a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, puede resultar aplicable la correspondiente exención.
La reinversión puede ser inferior al importe total obtenido.
En ese caso, únicamente quedará exenta la parte proporcional de la ganancia correspondiente al importe reinvertido.
Importe obtenido:
200.000 €
Ganancia:
80.000 €
Cantidad destinada a renta vitalicia:
100.000 €
Se reinvierte el:
50 % del importe obtenido
Por tanto, en este ejemplo:
40.000 € de ganancia podrían quedar exentos
y:
40.000 € quedarían sujetos, sin perjuicio del cumplimiento de los restantes requisitos.
Mayor de 65 + vivienda habitual → posible exención sin necesidad de reinversión.
Mayor de 65 + otro elemento patrimonial → posible exención mediante reinversión en renta vitalicia, con límite y requisitos.
AEAT — Manual específico de Renta 2025 para mayores de 65 años
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/manual-especifico-irpf-2025-personas-anos.html
AEAT — Transmisión de elementos patrimoniales por mayores de 65 años con reinversión en rentas vitalicias
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/manual-especifico-irpf-2025-personas-anos/rentas-que-no-se-declaran-irpf/transmision-elementos-patrimoniales-65-anos-vitalicias.html
Grupo ATE puede determinar previamente si la ganancia puede quedar exenta y, cuando proceda, estudiar la utilización de la reinversión en renta vitalicia.
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