La ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual puede quedar total o parcialmente exenta cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual y se cumplen los requisitos establecidos.
Esta es una confusión frecuente.
La norma no se refiere simplemente a reinvertir la ganancia obtenida.
Para obtener la exención total debe atenderse al importe obtenido en la transmisión, determinado conforme a las reglas aplicables.
Si la reinversión es parcial, la exención de la ganancia será también proporcional.
Un contribuyente vende su vivienda habitual.
Importe que debe considerarse obtenido a efectos de la reinversión:
250.000 €
Ganancia patrimonial:
80.000 €
Adquiere otra vivienda habitual cuyo valor computable a efectos de la reinversión permite considerar reinvertido el importe total exigido.
Si cumple los restantes requisitos, los:
80.000 € de ganancia
pueden quedar totalmente exentos.
Importe obtenido:
250.000 €
Ganancia:
80.000 €
Importe reinvertido:
125.000 €
En este ejemplo simplificado se habría reinvertido el:
50 %
Por tanto, podría quedar exento el:
50 % de la ganancia = 40.000 €
y los restantes:
40.000 €
quedarían sujetos a tributación.
No.
La AEAT recoge expresamente, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que para considerar realizada la reinversión puede tenerse en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda aunque se haya financiado mediante préstamo.
No es necesario identificar físicamente los mismos euros recibidos de la venta y destinarlos a la nueva adquisición.
Reinvertir fiscalmente no significa necesariamente pagar la nueva vivienda exclusivamente con el dinero procedente de la anterior.
La reinversión puede efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a:
dos años
Estos dos años pueden ser:
Por tanto, una vivienda nueva adquirida antes de vender la anterior también puede permitir, en determinadas circunstancias, aplicar la exención.
Nueva vivienda adquirida:
1 de febrero de 2025
Antigua vivienda habitual vendida:
1 de diciembre de 2025
El hecho de haber comprado primero y vendido después no excluye automáticamente la reinversión.
Cuando para adquirir la vivienda transmitida se utilizó financiación ajena y existe capital pendiente de amortizar, deben aplicarse las reglas específicas para determinar el importe total obtenido a efectos de la reinversión.
No debe utilizarse mecánicamente el precio de venta como si siempre fuese la cantidad que debe reinvertirse.
No basta con comprar otro inmueble.
La nueva vivienda debe cumplir los requisitos necesarios para adquirir la consideración fiscal de vivienda habitual.
Comprar un apartamento destinado exclusivamente al alquiler no permite aplicar esta exención como si fuera la nueva residencia habitual.
Si el contribuyente aplicó la exención comprometiéndose a reinvertir y posteriormente incumple el plazo o alguna de las condiciones, deberá regularizar su situación tributaria conforme al procedimiento correspondiente.
AEAT — Exención por reinversión en vivienda habitual
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/ganancias-excluidas-gravamen-supuestos-reinversion/transmision-vivienda-habitual-reinversion-importe/exencion.html
AEAT — Reinversión total o parcial y plazo de dos años
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/ganancias-excluidas-gravamen-supuestos-reinversion/transmision-vivienda-habitual-reinversion-importe/requisitos-condiciones-aplicacion-exencion/otros-requisitos-condiciones-aplicacion-exencion.html
Grupo ATE puede calcular antes de la operación cuánto debe reinvertirse, comprobar los plazos y determinar qué parte de la ganancia puede quedar exenta.
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