El propietario de un inmueble alquilado no tributa necesariamente por la totalidad de las rentas percibidas.
Para calcular el rendimiento neto pueden deducirse los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como la amortización fiscalmente procedente.
Entre los gastos que pueden resultar deducibles se encuentran:
Puede deducirse, cuando proceda, el interés y los gastos de financiación vinculados a los capitales ajenos utilizados para adquirir o mejorar el inmueble.
Pero no debe confundirse:
cuota hipotecaria ≠ gasto deducible.
La devolución del capital del préstamo no constituye por sí misma un gasto deducible del rendimiento del alquiler.
El propietario paga durante el año:
No puede deducir automáticamente los 8.000 € de cuotas hipotecarias.
Debe analizar separadamente la parte correspondiente a intereses y gastos de financiación.
Son gastos de conservación y reparación, entre otros, los realizados para mantener el uso normal del inmueble o sustituir determinados elementos.
Una ampliación o mejora del inmueble tiene un tratamiento diferente.
Reparar una tubería rota: puede constituir conservación o reparación.
Construir una nueva habitación aumentando la superficie de la vivienda: puede constituir una mejora.
No deben contabilizarse fiscalmente de la misma manera.
Cuando se cumplen los requisitos y corresponden al período durante el que el inmueble genera rendimientos, pueden resultar deducibles, entre otros:
La amortización pretende reconocer fiscalmente la depreciación del inmueble por su utilización y el transcurso del tiempo.
Para 2025, la AEAT recoge que la amortización del inmueble debe calcularse sobre el mayor de:
sin incluir el valor del suelo.
La AEAT incorpora además para Renta 2025 el criterio derivado de la Sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025, conforme al cual el contribuyente puede deducir, en los términos expuestos por la Agencia, un porcentaje comprendido entre el 1 % y el 3 %, con las consecuencias correspondientes para una futura transmisión.
Valor de adquisición atribuible a la construcción:
120.000 €
Valor catastral de la construcción:
100.000 €
La base de referencia será, en principio, el mayor:
120.000 €
Si se aplicara el porcentaje máximo del 3 %:
120.000 × 3 % = 3.600 €
de amortización anual máxima, sin perjuicio de los restantes requisitos y del prorrateo que corresponda.
Esta cuestión es esencial.
Si el inmueble únicamente estuvo alquilado durante parte del ejercicio, determinados gastos anuales deben imputarse proporcionalmente al período de alquiler.
Una vivienda estuvo alquilada:
9 meses
y permaneció a disposición de su propietario:
3 meses
No debe deducirse automáticamente el 100 % de todos los gastos anuales contra los ingresos del alquiler.
Debe analizarse qué parte corresponde al período durante el cual el inmueble produjo rendimientos.
Durante el período en que permanece a disposición del propietario puede, además, proceder una imputación de renta inmobiliaria.
Los intereses y demás gastos de financiación, conjuntamente con los gastos de conservación y reparación, tienen un límite específico: no pueden exceder, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso puede trasladarse, en los términos legalmente previstos, a los cuatro años siguientes.
Guardar las facturas y justificantes de gastos de un inmueble alquilado puede reducir significativamente su tributación. Pero haber pagado un gasto no significa automáticamente que sea deducible.
AEAT — Intereses, financiación, conservación y reparación
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c04-rendimientos-capital-inmobiliario/gastos-deducibles/intereses-demas-gastos-financiacion-inmueble.html
AEAT — Otros gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, suministros, etc.
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c04-rendimientos-capital-inmobiliario/gastos-deducibles/otros-gastos-necesarios-obtencion-rendimientos.html
AEAT — Amortización de inmuebles alquilados
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c04-rendimientos-capital-inmobiliario/gastos-deducibles/cantidades-destinadas-amortizacion.html
Grupo ATE puede revisar los gastos del inmueble, clasificarlos fiscalmente y calcular el rendimiento neto correcto del alquiler.
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