Cuando una persona física alquila un inmueble destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, las cantidades obtenidas tienen, con carácter general, la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, siempre que el arrendamiento no constituya una actividad económica.
No se tributa necesariamente por todo el alquiler cobrado.
El cálculo sigue, de forma simplificada, este esquema:
Ingresos íntegros del alquiler − Gastos fiscalmente deducibles = Rendimiento neto
Y, cuando el rendimiento neto es positivo y se cumplen los requisitos legales:
Rendimiento neto − Reducción por arrendamiento de vivienda = Rendimiento neto reducido que se integra en el IRPF
Debe computarse el importe que corresponda satisfacer al arrendador por todos los conceptos derivados del arrendamiento.
No debe confundirse, por tanto:
renta cobrada ≠ beneficio fiscal del alquiler.
Primero hay que determinar los ingresos y después descontar los gastos fiscalmente deducibles.
Este punto ha cambiado sustancialmente y merece especial atención.
Para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción general aplicable al rendimiento neto positivo es del:
50 %
Sin embargo, pueden resultar aplicables reducciones incrementadas del 60 %, 70 % o 90 % cuando se cumplen las condiciones específicas establecidas legalmente.
Para determinados contratos anteriores continúa siendo aplicable el régimen correspondiente a dichos contratos.
Por ello, la fecha del contrato de arrendamiento es un dato fiscal esencial.
Un propietario obtiene durante 2025:
Rendimiento neto:
12.000 − 4.000 = 8.000 €
Supongamos que se trata de un contrato celebrado en 2024 y que únicamente reúne los requisitos para aplicar la reducción general del 50 %.
Reducción:
8.000 × 50 % = 4.000 €
Rendimiento neto reducido:
8.000 − 4.000 = 4.000 €
Por tanto, en este ejemplo simplificado, el propietario no integra en su base imponible los 12.000 € cobrados, sino 4.000 € de rendimiento neto reducido.
Cobrar 12.000 € de alquiler no significa tributar por 12.000 €. Primero se determinan los gastos deducibles y después, cuando proceda, se aplica la reducción correspondiente.
La reducción del arrendamiento de vivienda está vinculada al inmueble destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Por ello no debe trasladarse automáticamente a:
Cuando el arrendatario sea el cónyuge o un familiar del propietario —incluidos los afines— hasta el tercer grado, existe una regla de rendimiento mínimo computable.
Por tanto, alquilar una vivienda a un hijo, hermano u otro familiar por una renta muy reducida no significa necesariamente que esa renta reducida sea la única cantidad fiscalmente relevante.
AEAT — Concepto de rendimientos del capital inmobiliario
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c04-rendimientos-capital-inmobiliario/rendimientos-capital-inmobiliario/concepto-rendimientos-capital-inmobiliario.html
AEAT — Reducciones por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c04-rendimientos-capital-inmobiliario/reducciones-rendimiento-neto/arrendamiento-inmuebles-destinados-vivienda.html
AEAT — Rendimiento mínimo cuando el inmueble se alquila a familiares
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c04-rendimientos-capital-inmobiliario/rendimiento-minimo-computable-caso-parentesco.html
Grupo ATE puede calcular el rendimiento fiscal del alquiler, revisar los gastos deducibles y determinar qué reducción resulta aplicable a su contrato.
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