Una persona física puede deducir de los ingresos del alquiler los gastos necesarios para obtenerlos, siempre que estén acreditados y se imputen al período en que el inmueble estuvo arrendado. Entre otros, pueden ser deducibles los intereses y gastos de financiación, reparaciones y conservación, tributos y tasas no sancionadores, comunidad, seguros, administración y amortización. La deducción de intereses y gastos de reparación está sujeta a límites; los excesos pueden trasladarse conforme a la ley.
Las mejoras que aumentan el valor o la vida útil del inmueble no se deducen como una reparación corriente: normalmente se incorporan al valor amortizable o al valor de adquisición. La amortización no incluye el suelo y se calcula conforme a las reglas fiscales. En inmuebles con períodos vacíos, los gastos deben prorratearse y puede existir imputación de renta por los días no alquilados.
En Sociedades rigen las reglas de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y la justificación contable y empresarial correspondiente.
Ejemplo práctico: con 12.000 euros de rentas y 2.000 euros de intereses, seguro, comunidad y reparaciones acreditadas, el rendimiento neto provisional es de 10.000 euros antes de amortización y de la posible reducción por alquiler de vivienda.
Puntos de control: guarda facturas y pagos; separa mantenimiento de mejora; excluye gastos personales; prorratea por días alquilados; calcula la parte de construcción y suelo antes de amortizar.
Normativa y fuentes: Ley del IRPF, art. 23 · AEAT: gastos deducibles de alquiler · AEAT: amortización de inmuebles alquilados