La persona física declara los ingresos derivados del alquiler de un inmueble como capital inmobiliario, salvo que concurra la organización de medios que exige la ley para que exista actividad económica. En el arrendamiento de inmuebles, la ley considera que esa actividad existe cuando para ordenarla se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
El rendimiento neto se calcula restando a los ingresos los gastos deducibles vinculados al alquiler y la amortización fiscal. Los gastos se prorratean por los días en que el inmueble estuvo arrendado. Los días vacíos pueden generar imputación de renta inmobiliaria y, por regla general, no permiten deducir como gastos del alquiler los costes correspondientes a ese período. La reducción por vivienda habitual depende del contrato y de sus circunstancias; no se aplica al alquiler turístico.
Ejemplo práctico: un propietario obtiene 12.000 euros de rentas, incurre en 2.000 euros de gastos deducibles y alquila la vivienda solo diez meses. Debe asignar ingresos y gastos a los períodos pertinentes, determinar el rendimiento neto y analizar por separado la imputación por los meses sin alquilar.
Puntos de control: informa todos los ingresos, incluidos los cobrados por plataformas; asigna gastos a cada período; acredita la afectación al alquiler; comprueba amortización y reducción; revisa la imputación de los días vacíos.
Normativa y fuentes: Ley del IRPF, arts. 22, 23, 27.2 y 85 · AEAT: cálculo del rendimiento del alquiler · AEAT: gastos deducibles