Para el IRPF, el valor de adquisición no es siempre el precio que figura en la escritura. En una compra onerosa se parte del importe real satisfecho, al que pueden añadirse los gastos y tributos inherentes pagados por el comprador y las inversiones o mejoras acreditadas. Las simples reparaciones y tareas de conservación no aumentan automáticamente el valor de adquisición. Si el inmueble se alquiló, deben restarse las amortizaciones fiscalmente deducibles, incluso cuando la deducción no se hubiera aplicado correctamente.
El valor de transmisión parte del precio de venta y se reduce por los gastos y tributos inherentes satisfechos por el vendedor. Las comisiones de intermediación, determinados gastos notariales asumidos por el vendedor y la plusvalía municipal pueden ser relevantes si están acreditados y cumplen los requisitos. La regla del valor de referencia del ITP no sustituye automáticamente la regla de cálculo de la ganancia en IRPF.
Ejemplo práctico: se compra por 220.000 euros; se pagan 14.300 euros de ITP y 1.500 euros de gastos de adquisición; se acredita una mejora de 20.000 euros. La base inicial sería 255.800 euros. Si hubo 10.000 euros de amortización deducible, el valor ajustado se reduce a 245.800 euros.
Puntos de control: conserva facturas y justificantes bancarios; separa mejoras de reparaciones; reconstruye todas las amortizaciones; contrasta la base de IRPF con la utilizada para ITP o sucesiones, que responde a reglas distintas.
Normativa y fuentes: Ley del IRPF, arts. 35–36 · AEAT: reglas generales de cálculo · AEAT: amortización de inmuebles alquilados