Cuando un inmueble situado en España pertenece a un contribuyente no residente sin establecimiento permanente y se transmite, quien compra debe retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada. La obligación alcanza al comprador aunque sea una persona particular. Se presenta el modelo 211 y el ingreso debe efectuarse en el plazo de un mes desde la fecha de transmisión.
La retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor, no el impuesto final ni una retención del 3 % sobre la ganancia. El vendedor presenta el modelo 210 dentro de los tres meses siguientes a la finalización del plazo de un mes para ingresar la retención. Si la cuota definitiva es inferior, puede solicitar la devolución que corresponda; si es superior, ingresa la diferencia.
No se debe confundir este pago a cuenta con la retención del alquiler ni con la plusvalía municipal. El comprador debe identificar correctamente al transmitente y conservar el justificante del modelo 211.
Ejemplo práctico: precio de 300.000 euros × 3 % = 9.000 euros. El comprador paga esa cantidad a la AEAT mediante el modelo 211 y entrega al vendedor el justificante para que pueda descontarla al presentar su modelo 210.
Puntos de control: solicita certificado o declaración de residencia fiscal del vendedor; no descuentes la retención de la base del precio; presenta el modelo 211 dentro del mes; entrega copia al transmitente y guarda el resguardo.
Normativa y fuentes: Ley del IRNR, art. 25.2 · AEAT: retención del adquirente de un inmueble · AEAT: instrucciones del modelo 211