La ganancia derivada de la venta de un inmueble situado en España puede tributar en España por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), sin perjuicio del convenio de doble imposición aplicable. El contribuyente calcula la ganancia con las reglas correspondientes y presenta el modelo 210. La ganancia por transmitir un inmueble situado en España tributa, con carácter general, al 19 % en el IRNR. Debe revisarse el convenio de doble imposición y cualquier exención específica, como la reinversión en vivienda habitual que puede corresponder a residentes de determinados Estados del EEE. Los tipos del 19 % y 24 % diferenciados por residencia son relevantes para otras rentas —por ejemplo, alquileres— y no deben trasladarse sin más a la ganancia de venta.
La residencia fiscal no se determina por la nacionalidad ni por tener una vivienda en otro país. También deben revisarse el período de residencia, la documentación sobre la adquisición, los gastos, las mejoras y las amortizaciones. Si se trata de una sociedad no residente o existe establecimiento permanente, el análisis puede cambiar.
Además, en la venta de un inmueble por un no residente, el comprador debe practicar e ingresar una retención del 3 % como pago a cuenta. Esta retención no sustituye al cálculo final del impuesto.
Ejemplo práctico: una persona residente fiscal fuera de España vende por 300.000 euros. El comprador retiene 9.000 euros (3 % del precio) y los ingresa; el vendedor calcula después su ganancia y la cuota definitiva en el modelo 210.
Puntos de control: confirma la residencia fiscal y el convenio aplicable; reúne escrituras, facturas y prueba de gastos; coordina el modelo 211 del comprador con el modelo 210 del vendedor; revisa el plazo de devolución si la retención excede la cuota.
Normativa y fuentes: Ley del IRNR, arts. 13, 24 y 25 · AEAT: tipos de gravamen del IRNR · AEAT: venta de inmuebles por no residentes