Una persona física residente en España calcula, con carácter general, la ganancia o pérdida patrimonial por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. El valor de transmisión parte del precio de venta y se reduce por los gastos y tributos inherentes pagados por el vendedor. El valor de adquisición puede incluir precio, inversiones y mejoras, e impuestos y gastos de compra; debe minorarse por las amortizaciones fiscalmente deducibles cuando el inmueble estuvo alquilado.
La ganancia se integra normalmente en la base del ahorro del IRPF. Puede existir exención, entre otros supuestos, para la transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años, o por reinversión en otra vivienda habitual si se cumplen requisitos y plazos. No toda vivienda que se vende es vivienda habitual a efectos fiscales, y la exención por reinversión depende del importe reinvertido y de las titularidades.
Ejemplo práctico: una vivienda se adquirió por 220.000 euros, con 15.000 euros de gastos e impuestos de compra y 25.000 euros de mejoras acreditadas. Si se vende por 320.000 euros y los gastos de venta deducibles son 12.000 euros, la ganancia inicial sería de 48.000 euros, antes de considerar amortizaciones, reglas especiales o exenciones.
Puntos de control: reconstruye los valores con facturas y escrituras; diferencia mejora de reparación; revisa si hubo alquiler y amortización; comprueba la vivienda habitual y los requisitos de reinversión en el ejercicio de la venta.
Normativa y fuentes: Ley del IRPF, arts. 33–38 · AEAT: transmisión de un inmueble · AEAT: reglas de cálculo de la ganancia