Arrendatarios en quiebra

Los propietarios analizan cada vez con más detalle la salud financiera de las compañías a las que alquilan inmuebles de uso distinto del de vivienda, pero pocos conocen el impacto que tiene en los contratos de arrendamiento la declaración de los arrendatarios en concurso de acreedores.

Como regla general, la declaración del concurso no afecta por sí misma a la validez del contrato o a la facultad de resolverlo por el incumplimiento de cualquiera de las partes. Así pues, en un escenario de impago de rentas, el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento, salvo que el juez lo impida en interés del propio procedimiento (por ejemplo, cuando la actividad principal del concursado se desarrolla en el inmueble arrendado). Existe jurisprudencia que establece que, para recompensar al arrendador al que se le obliga a mantener el contrato en vigor, tanto los créditos anteriores como los posteriores a la declaración del concurso deben abonarse con cargo a la masa a medida que van venciendo.

En los casos en los que el juez no impone la conservación del arrendamiento, las rentas impagadas con anterioridad a la declaración del concurso se clasifican como créditos ordinarios, es decir, aquellos cuyo abono se realiza después de los generales y privilegiados; y las que resultan impagadas con posterioridad se clasifican como créditos contra la masa.

Por otro lado, los créditos derivados de la indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual, que corresponden al propietario del inmueble cuando se resuelve el arrendamiento, se reconocen como créditos ordinarios si el incumplimiento es anterior a la declaración del concurso y como créditos contra la masa si es posterior.

Asimismo, a petición del concursado o de la administración concursal, los jueces están facultados para resolver el contrato cuando consideran que es beneficioso para el concurso, en cuyo caso el crédito que se genera a raíz de la indemnización tiene la consideración de crédito ordinario.

Es importante tener en cuenta que, una vez iniciado el procedimiento concursal, no se admite la compensación de ninguna deuda entre el deudor y sus acreedores, salvo que antes de la declaración ya se hubieran cumplido los requisitos para considerar lícita la compensación. Además, una vez iniciado el procedimiento concursal, el derecho de retención queda expresamente suspendido. Por tanto, la fianza legal no sólo no puede ser compensada, sino que debe ser devuelta a la masa del concurso.

Al contrario de lo que ocurre con la fianza legal que, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos debe equivaler a dos mensualidades de renta, el arrendador puede requerir al arrendatario la garantía adicional que estime oportuna, siendo lo más común la entrega de un aval por importe de entre tres y nueve mensualidades de renta. La ejecutividad de los avales bancarios a primer requerimiento prestados como garantía adicional del cumplimiento de las obligaciones de los arrendatarios bajo los contratos de arrendamiento no se ve perjudicada por el concurso, ya que el pagador no es el arrendatario, sino el propio banco.

La Ley Concursal también prevé la posibilidad de que el administrador concursal se oponga a la acción de desahucio ejercitada contra el inquilino con carácter previo a la declaración del concurso y de que se restablezca la vigencia del contrato de arrendamiento, incluso si el arrendatario ha enervado con anterioridad, debiéndose pagar con cargo a la masa del concurso todas las rentas vencidas e impagadas y hacer frente a las eventuales costas judiciales devengadas hasta ese momento.

A modo de conclusión, teniendo en cuenta que se tienen por no puestas las causas de resolución de los contratos con motivo de la declaración del concurso de acreedores de cualquiera de sus partes, es conveniente que los propietarios conozcan las consecuencias que tiene en el tratamiento de sus créditos y garantías, así como en los procedimientos de desahucio en curso.